司法拍卖中如何拍卖共有空间 保障共有人的优先购买权？——郑申请执行程民间借贷纠纷案评析

【基本情况】:程和何是朋友。2010年1月，他们按照每人费用的一半，合作在渭南市阜平县购买了一套商铺，总价270万元。

于恒负责产权登记。业主为程和何，共有人登记为程和何的配偶。店铺购买后，双方将一楼租给一家运动鞋厂商销售展示，二楼租给一家酒店规划使用。

2010年2月，程某向郑某贷款180万。现在，由于程某未实时还款，郑某起诉程某要求还款，并申请法院查封、保全于恒。

富平法院审理后，听说程某要偿还贷款180万元及利息。现在案件已经进入执行法。

【争议焦点】:本案进入强制执行法后，申请人郑要求对诉讼中保全、查封的店铺进行司法拍卖，以实时实现其合法权益。在拍卖过程中，有两个问题。首先，共有人反对拍卖，这意味着以不同的方式拍卖他们50%的股份。他们认为法院没有权利拍卖共有人，因为他们有分歧。

共有人的理由可以成立吗？其次，共有人提出自己有优先购买权，在拍卖过程中如何保护自己的优先购买权？【执法分析】:第一，总共于恒能不能举行查封拍卖？1.根据我国《物权法》第103、104条的规定，“共有人不同意与共有人分享或者合作的不动产或者动产，或者约定不明确的，共有人除外。家庭关系等。则被认为是股份共有。

”“对共有不动产或者动产的共有人享有的份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；出资额不能确定的，视为等额。”这种情况下，共有人没有家庭关系，出资额明确，应平分，各占50%。二.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产业的划定》[法释[2004]15号]第十四条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结遗嘱执行人与其他人共有的财产，并实时通知共有人。

共有人同意支持共有产业并经债权人认可的，人民法院可以认定其有效。协议解除后，执行人享有的查封、扣押、冻结的效力及份额内的行业；其他共有人享有股份的行业，人民法院应当裁定予以查封、扣押或者冻结。

人民法院应当准许共有人提起财产分析诉讼或者申请遗嘱执行人代位提起财产分析诉讼。行业暂停执行期间的诉讼。因此，人民法院可以依法查封、拍卖共有产业。

二、人民法院如何在法国法律实施中涵盖其他共有人的优先购买权？我国民事执法实体法明确规定，有限公司的共有人、承租人和股东在处分行业时享有优先购买权，这是有限公司的共有人、承租人和股东优先购买权的掩护。优先购买权，又称优先购买权，是指执法机关根据执法分界或条约约定，将标的物出售给第三人时，赋予特定工具(特定人)优先于第三人的权利。优先购买权是执法机关指定的权利，无论当事人有独立的业务还是人民法院在强制拍卖法中，都应该涵盖，不能任意剥夺。

但网上司法拍卖的通知是向社会公开公布的，是向不特定人群发出的一般邀约。在本通知中，优先购买人不应明确拍卖通知的凭据，而应当场出价行使优先购买权。

优先购买权人必须依法行使优先购买权，努力参加拍卖标的的拍卖活动，正确行使优先购买权，以获得执法的掩护。首先，优先购买权人在拍卖过程中行使权利，即如果他是优先购买权人，他行使优先购买权 二、淘宝司法拍卖中优先购买权的行使过程是怎样的？(一)优先购买权人必须按照人民法院拍卖/变卖通知书的要求，提前向拍卖人民法院申报对拍卖标的享有优先购买权。

经人民法院确认后，取得优先竞价资格及其顺序，由法院录入淘宝后台系统，并在标的物明细页面显示。注：用户在法院注册信息时，必须使用支付宝的实名对同一证书信息进行认证(企业用户应在营业执照、组织机构代码证、社会信用证中选择统一的证书进行注册)。报名，交押金。

法院或其委托的资产处置机构将于2017年1月1日起公告公告拍卖标的。优先购买权人在拍卖过程中的行使方式如下：优先购买权人的优先权由法院确认并进入制度，表现为优1、优2、优3，其中优1的权利最高，依此类推。(2)优先购买权人到场投标的，可以以低于自己的普通投标人或者优先购买人的同等价格投标。

如果没有交叉价格，拍卖行业将由最后出价的优先购买权持有人获胜。(3)同一订单的优先购买者出价。如果优先级A有出价，优先级B只能以更高的价格出价。

A和B的竞价时间是以系统吸收的竞价时间为基础的，拍卖行业是由穿越价格的实际竞拍者胜出。(4)在不同等级的优先购买者之间竞价，如果第一等级的优先购买者先竞价，第二等级的优先购买者就不能再以相同的价格竞价，只能以更高的价格竞价；如果较低优先级的购买者首先出价，则较高优先级的购买者可以以相同或更高的价格出价。三、买卖能否行使优先购买权？(一)双方及相关权利人同意出售被查封、扣押、冻结的产业的，可以出售；(二)已经拍卖两次的不动产或者其他工业产权，被遗嘱执行人或者其他执行债权人拒绝或者依法不能接受的，由人民法院决定变卖；(三)人民法院可以裁定出售金银及其制品、在当地市场公开交易价格的动产、易腐物品、季节性物品、难以存放或者存放成本过高的物品。

根据以上定义，如果在出售阶段没有优先购买权，请在拍卖阶段实时行使权利。【案例效应】:从执法分析，共有人何某以其以不同方式拍卖股份为由，阻止拍卖成立。在执行法官的法律解释后，何某尽力配合原审法院为共有人举行拍卖，并依法保证了共有人和承租人在本案中的优先权。

袁泉：富平法院编辑：王千。

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